問11 2015年9月実技(個人資産)

問11 問題文と解答・解説

問11 問題文

物件Yを購入する場合の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1) Aさんが宅地建物取引業者の媒介により物件Yを購入する場合、一般に、買主であるAさんには仲介手数料の負担が生じる。

2) Aさんが物件Yの売買契約の締結に際して、Xさんに対し解約手付を交付した場合、Xさんが契約の履行に着手するまでは、Aさんはその手付金を放棄して契約を解除することができる。

3) Aさんが物件Yの購入に際して、Xさんとの間で「売主は瑕疵担保責任を負わない」とする旨の特約を付けて売買契約を締結した場合、その特約は原則として無効である。

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問11 解答・解説

不動産の売買契約に関する問題です。

1)は、適切。資料の一番下に「取引態様:一般媒介」とあり、これは不動産広告を出している不動産業者は、単に取引の媒介をしているだけで、売主は別にいることを表していますので、仲介手数料が必要です(一般媒介契約では、依頼者は他の業者に重ねて媒介を依頼することや、自ら相手方を見つけて直接契約することが可能です。)。
不動産業者自らが売主となっている場合は、「取引態様:売主」と表示され、仲介手数料は不要です。

2)は、適切。解約手付が交付されると、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還により、契約の解除が可能です。

3)は、不適切。民法の瑕疵担保責任は任意規定のため、売主と買主の合意により売主が瑕疵担保責任を負わないとする特約は有効です(売主が宅地建物取引業者である場合や、売主が瑕疵があることを知りながら買主に告げないときは除く)。

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