3級FP過去問解説 問12 2021年9月実技（個人資産）

自己建設方式による甲土地の有効活用に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1)　「Ａさんが甲土地に賃貸マンションを建築した場合、相続税の課税価格の計算上、甲土地は貸宅地として評価されます」

2)　「甲土地が貸付事業用宅地等に該当すれば、『小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例』の適用を受けることができます。貸付事業用宅地等は、相続税の課税価格の計算上、200�uまでの部分について50％の減額が受けられます」

3)　「賃貸マンションを建築することで相続税等の軽減が期待できますが、将来の賃料収入が減少することや、借入金の返済が滞ることなどのリスクを考慮し、実行にあたっては慎重な計画が求められます」

宅地の相続税評価・小規模宅地の特例・相続税の債務控除に関する問題です。

1)は、不適切。アパートを建てて賃貸している自分の土地のように、自分が所有する土地に建築した家屋を、他に貸し付けている場合の土地は、貸家建付地として評価されます。
貸家建付地を評価する場合、自用地としての価格から、借地権や借家権、賃貸している割合の評価額を差し引いた額となります。
貸家建付地の評価額＝自用地評価額−自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
　　　　　　 　　　＝自用地評価額×(１−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

2)は、適切。小規模宅地等の特例では、貸付事業用宅地の適用面積は200�uまでの部分で、評価額の減額割合は50%減額です。

3)は、適切。被相続人の借入金や未払いの所得税・固定資産税等、相続開始時に納期限が到来していないものは、債務控除として相続財産から控除できます。
賃貸マンションの敷地は相続税の計算上減額評価されるため、ローンを活用すると、結果的に相続税が軽減されますが、空き室リスクもあることから、ローンの活用は慎重に検討することが必要です。

よって正解は、１

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