問12 2018年9月実技(個人資産)

問12 問題文と解答・解説

問12 問題文

Aさんに対するアドバイスとして、次のうち最も不適切なものはどれか。

1) 「賃貸マンションの敷地(貸家建付地)の価額は、『自用地評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)』の算式により評価されます」

2) 「賃貸マンションを建築することで土地に係る固定資産税が軽減されます。住戸1戸当たり330uまでの小規模住宅用地について、課税標準となるべき価格を2分の1とする特例の適用が受けられます」

3) 「賃貸マンションを建築することで相続税等の軽減が期待できますが、将来の賃料の低下、空室リスク、借入金の返済が滞ることのリスクなどを考慮し、実行にあたっては慎重な計画が求められます」

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問12 解答・解説

宅地の相続税評価額・小規模住宅用地の特例に関する問題です。

1)は、適切。アパートを建てて賃貸している自分の土地のように、自分が所有する土地に建築した家屋を、他に貸し付けている場合の土地は、貸家建付地として評価されます。
貸家建付地を評価する場合、自用地としての価格から、借地権や借家権、賃貸している割合の評価額を差し引いた額となります。
貸家建付地の評価額=自用地評価額−自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
          =自用地評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

2)は、不適切。住宅用敷地の固定資産税評価額は、200uまでの部分は1/6、200uを超える部分は1/3に軽減する特例があります(小規模住宅用地の特例)。

3)は、適切。賃貸マンションの敷地は相続税の計算上減額評価されるため、結果的に相続税が軽減されますが、賃料低下や空き室リスク、借入金の返済負担もあることから、不動産活用は慎重に検討することが必要です。

よって正解は、2

問11             第5問

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